La Française lance l’OPPCI LF Résidences seniors, son premier fonds immobilier composé principalement de résidences seniors. Interview de Patrice Genre, Président de La Française Real Estate Partners et gérant du fonds LF Résidences Seniors.
Pouvez-vous présenter La Française Real Estate Partners ?
La Française est un acteur reconnu et incontournable avec 14,5 Milliards d’actifs immobiliers sous gestion. Elle est la première société de gestion de SCPI en France en termes de capitalisation.
En 2014, La Française a décidé de créer une offre de service dédiée aux investisseurs institutionnels à travers une filiale, La Française Real Estate Partners, dirigée par Patrice Genre.
C’est avec cette équipe que l’OPPCI LF Résidences Seniors investira et gèrera les Résidences Services Seniors (RSS) avec des collaborateurs expérimentés sur cette classe d’actifs et rompus aux exigences des investisseurs institutionnels.
Vous venez de lancer l’OPPCI LF Résidences Seniors, votre fonds immobilier composé principalement de résidences seniors. Pouvez-vous nous en parler ?
Le lancement de ce fonds est une décision longuement mûrie qui est intervenue au terme de 24 mois de réflexion et de travail en profondeur du marché.
Nous avons pendant cette période analysé le marché, rencontré les différents acteurs (exploitants et promoteurs) pour nous faire une vraie conviction sur cette classe d’actif et commencer à investir dans les RSS, ainsi que dans les résidences étudiants et les résidences de tourisme urbaines, dans le cadre de mandats.
Nous avons obtenu l’agrément en mai 2016 et avons démarré la levée de fonds début octobre. Notre objectif de collecte est de 200 millions d’euros avec un endettement de 30%.
A l’heure où je vous parle nous avons déjà levé près de 70M€ et investi dans deux RSS à Lille et Strasbourg. Nous sommes en train d’en acquérir une troisième dans le sud-ouest de la France.
Notre important travail en amont nous a permis d’établir des relations privilégiées avec les exploitants et les promoteurs de RSS ce qui nous assure une capacité d’investissement inégalée dès que les capitaux sont disponibles.
Pourquoi une telle initiative ?
Notre conviction est à la fois sociétale et immobilière :
Sociétale : la France vieillit.
En 2030, 30 % de la population aura plus de 60 ans et, en 2060, l’âge médian en France sera de 50 ans. Les dépenses de santé vont fortement augmenter et d’importants investissements seront nécessaires pour accompagner le vieillissement de la population (logement, transports, etc.). Les seniors constituent un segment à fort potentiel économique : ils représentent 45 % des ménages et détiennent 60 % du patrimoine du pays (65 % du patrimoine financier et 57 % du patrimoine immobilier). Les générations qui arrivent à la séniorité sont également plus dynamiques en raison d’une meilleure hygiène de vie, d’un rythme soutenu d’activité intellectuelle et physique ainsi que d’une prévention accrue et de meilleurs soins médicaux.
Il est désormais temps que le bien-vieillir soit considéré comme un véritable projet de société. Il est urgent de passer de la rupture générationnelle à la coopération intergénérationnelle, en faisant de l’augmentation du nombre de seniors dans notre société un formidable levier de croissance et non en la vivant comme une charge. Nous souhaitons participer à ce changement de paradigme à notre échelle. Les logements de nos séniors ne sont pas toujours adaptés et la solitude est souvent le 1er critère de mortalité : accident domestique, déprime de ne voir personne, dénutrition…. Les EPADH ne sont pas adapté aux seniors autonomes. Les résidences services sont une solution pour beaucoup de seniors : être chez soi, dans un environnement adapté mais non médicalisé, tout en bénéficiant de services et de compagnie.
Immobilière.
La RSS est une diversification très intéressante pour beaucoup d’investisseurs institutionnels qui souhaitent trouver des alternatives aux bureaux et commerces sans trop s’exposer au marché du logement traditionnel. Elle permet de bénéficier de la stabilité locative du secteur du logement tout en s’exonérant des lourdeurs et des coûts de gestion du résidentiel avec une rentabilité supérieure et les avantages d’un bail commercial (récupération de la TVA, durée ferme supérieure à 9 ans). Elle exonère du risque locatif, celui-ci étant supporté par l’exploitant, et offre une rentabilité supérieure de 100 à 150 bps au résidentiel classique.
Comment sélectionnez-vous les résidences dans lesquels vous investissez ?
Nous avons sélectionné 6 exploitants avec lesquels nous avons des relations préférentielles qui nous donnent un accès privilégié à leur production et avec qui nous avons pré-négocié les conditions du bail commercial qui est signé avec eux. Nous ne nous interdisons néanmoins pas de travailler avec d’autres exploitants dont nous aurons préalablement validé l’exploitation et le crédit en fonction des opportunités.
Nous avons une vraie analyse immobilière lorsque l’on nous propose des dossiers.
Nous n’investissons que sur des RSS en permis logement, en zone urbaine, dans des agglomérations importantes, en centre-ville, proche des commerces et des transports ou proche de centre hospitalier.
Nous sommes très sélectifs sur les emplacements sur lesquels nous investissons afin de protéger les capitaux de nos investisseurs.
Plus généralement, comment percevez-vous le secteur des résidences pour Seniors ?
C’est un secteur en plein essor. Les ventes en bloc aux institutionnels représentent env. 50% des ventes de résidences seniors globales. Pour les exploitants c’est un moyen rapide d’augmenter leur production et leur mise en exploitation. Il faut rester prudent toutefois sur la sélection des emplacements en tant qu’investisseur et nous pensons avoir un réel avantage à nous être positionner parmi les premiers sur ce secteur.
Pour autant les besoins sont énormes pour couvrir les demandes des seniors et le taux de pénétrations en France est très faible par rapport à la moyenne européenne. Nous pensons que La Française a un rôle à jouer dans le développement de ce secteur.
